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財務Q&A
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不動産の売却税務-居住用財産の買い換え特例

私は、今年7月に分譲住宅を9千万円で購入し、今まで住んでいた家は11月に8千万円で売却しました。この場合、売却利益にはどの位の税金がかかりますか。住宅の住み替えの対しては、税金が大きく軽減される特例があると聞きましたが、具体的にはどのような内容になっていますか。

居住用財産の買い換えをした場合、旧住宅の売却金額よりも新住宅の購入金額のほうが高ければ全く課税されない「買い換え特例」という特例の適用を受けられることがあります。ただし適用要件が厳しいので、注意が必要です。

解説

1.買い換え特例の概要
住宅を売却して新たに住宅を購入した場合、つまりいわゆる「買い換え」をした場合には、一定の要件を満たせば下記の買い換え特例の適用が受けられます。
(買い換え特例の内容)
(1) 旧住宅の売却金額より新住宅の購入金額のほうが高い場合→
新しい家のほうが高いということは、古い住宅を売ったお金は全く余らず、むしろ追加で出費があったことを意味します。そこでこの場合には、所得税・住民税は一切課税されません。
(2) 旧住宅の売却金額より新住宅の購入金額のほうが安い場合→
新しく買った住宅のほうが安いときは、その差額部分、つまり買い換えにより余ったお金に対して課税されます。具体的な計算は次のように行います。
① 課税対象となる収入金額(旧住宅の売却金額)-(新住宅の購入金額)
② 譲渡原価(旧住宅の取得費+住宅の売却に要した費用)×①/旧住宅の売却金額
③ 課税対象額 ①-②
このように、買い換え特例とは納税者の資金繰りに配慮した特例であり、住宅の買い換えによりお金が余った場合にのみ、その余った部分の金額に対して課税するという大変有り難い特例です。

2.買い換え特例の適用要件
しかし買い換え特例は、見方を変えれば無駄づかいを助長する制度ということもできます。なぜなら、新住宅にお金を使えば使うほど、納税額が安くなる仕組みだからです。そこで現在では、その適用要件は大変厳しく制約され、次のすべての要件を満たす場合でなければ適用が受けられないこととされています。
(1) 売却住宅の所有期間がその年1月1日において10年を超えていること
(2) 売却住宅における譲渡者の居住期間が10年以上であること
(3) 購入住宅の面積が建物は50㎡以上、土地は500㎡以下であること
(4) 購入住宅が中古マンションの場合は築後25年以内の物件であること
(5) 購入住宅に一定期限までに居住を開始すること
(6) 三千万円特別控除の適用を受けないこと
このように、この特例の適用要件は大変厳しいので、注意が必要です。
(本文は平成22年4月1日現在の法令による)

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