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財務Q&A
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不動産の売却税務-売却損益の計算方法

不動産の売却により利益が生じると、所得税や住民税が課税されるそうですが、その売却利益の計算はどのように行うのですか。売った値段と買った値段の差額が利益という考え方でよろしいのでしょうか。

不動産の売却損益は、売却による「収入金額」からその資産の「取得費」と「譲渡費用」を控除して算出します。

解説

1.売却損益の計算のしくみ
不動産の売却益とは、一言でいえば売値と買値の差額として生じる「儲け」のことですが、税法はその計算を次のように行うと規定しています。
売却損益=売却による収入金額-(売却資産の取得費+譲渡費用)
「取得費」という言葉は、見慣れない専門用語ですが、「譲渡原価」といえばもう少し一般的でしょうか。つまり売った値段から、譲渡原価と、売るのにかかった費用を控除して、損益を算出するというわけです。

2.取得費とは
取得費とは、本来、その資産を購入するのにかかった費用を指します。1,000万円で買った土地を1,500万円で売ったら、当初の買値の1,000万円が取得費というわけです。ただし建物のように時間の経過とともに価値が減少していく資産の場合には、使用期間中の償却費相当額を購入金額から控除し未償却残額相当額を算出して、これを取得費とすることにしています。
なお、遙か昔に購入した資産や親から相続した財産のように、当初の購入金額がわからない場合には、売却金額の5%相当額を取得費とみなすことになっています。また相続により取得した財産を売却する場合には、納めた相続税額の全部または一部を、取得費に加算して譲渡利益から控除することができます。ただしこの特例は、相続から3年10ヶ月以内に売却を実現しないと適用が受けられません。

3.譲渡費用とは
譲渡費用として控除できるものには、不動産業者に支払う仲介手数料、売買契約書に貼付する印紙代、測量費用などがあります。遠方に所在する土地などを売却する場合には、打ち合わせのための交通費等がかかることもありますが、そのような支出も、売却のために要したものであれば控除することができます。
さらに、古家を取り壊して売却するために要した解体費やその建物の未償却残額、借家人を立ち退かせるための立ち退き料なども譲渡費用になりますが、税務申告のための税理士報酬などのような事後費用は、控除の対象とすることはできません。
(本文は平成22年4月1日現在の法令による)

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