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財務Q&A
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不動産の売却税務-交換特例

私は静岡県に土地を所有していますが、その近くに住んでいる親戚Aから、この土地を譲ってほしいという依頼がありました。親戚Aは、そのまま売れば税金がかかるので、Aの所有している土地と交換する形にするからというのですが、交換をすると税金がかからないというのは本当ですか。

一定の条件を満たせば、交換取引に税金はかかりません。ただしその条件はかなり厳しいので、慎重に検討する必要があります。

解説

1.交換取引とは
交換とは、質問のように、当事者同士がそれぞれ所有する土地などの財産を取り替える取引です。したがって、そこに所有権の移転があることは明らかですから、本来は交換取引も譲渡税の対象となるわけです。つまり、自分の土地を相手に売却し、相手から現金の代わりに受け取った土地の時価が、その譲渡代金として計算されるというわけです。

2.交換特例とは
しかし交換取引では、通常、現金収入がないのも事実です。そこで、納税者の資金繰りに配慮して、下記のすべての条件を満たす場合には所得税並びに住民税を課税しない特例が設けられています。
①当事者がそれぞれ1年以上所有してきた資産であること
②交換のために取得したと認められる資産でないこと
③土地なら土地と交換するというように同種類の資産同士の交換であること
④交換で取得した資産は、交換前の資産と同一の用途に使用すること
⑤交換するそれぞれの資産の時価差額が、いずれか高い方の資産の時価の20%以内であること
したがってたとえば、この特例の適用を受けたいためにどこか別で調達してきた土地を交換しても、上記②の要件に違反して適用が受けられませんし、また、5千万円の土地と3千万円の土地を交換しても、時価差額が2千万円(即ち高い方の資産の時価の20%超)もあるため⑤の要件を満たさないので、やはり適用外となってしまいます。さらに土地と建物というような異種の資産の交換では適用が受けられません(上記③)し、宅地を譲渡して農地を取得しても、用途が違うため対象外となります(上記④)。このように、この特例の適用要件は大変厳しいので、その適用に当たっては慎重な検討が必要になります。

3.特例による所得計算
しかし上記の要件をクリアできる場合には、既にご説明した 圧縮記帳(課税の繰延べ)という方法により、税負担は大幅に軽減されます。すなわち、交換により現金の授受がなければ、所得税等は一切課税されませんし、時価差額を調整するために交換差金を受け取ったときにのみ、その現金部分にのみ部分的課税が行われることになります。
(本文は平成22年4月1日現在の法令による)

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