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財務Q&A
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不動産の売却税務-相続税の取得費加算

昨年の春に親から相続した土地を、近いうちに売却しようと思っているのですが、税金の計算において何か気をつけなければならないことがありますか。

相続財産である土地を譲渡する場合、一定の要件に該当すると譲渡税が軽減されることがあります。
親がその土地をいくらで購入していたか分からないときは、売却金額の5%を原価とみなします。

解説

1.相続税額の取得費加算とは
相続により多額の財産を取得すると相続税がかかりますが、相続税を納めるために遺産を処分すると、今度は譲渡税がかかります。つまり税金を払うためにまた税金がかかるというわけです。そこで、このような不合理を是正するために、相続により取得した財産を売却した場合には、譲渡税を軽減する特例が設けられています。その概要は次のとおりです。
(1) 特例の内容
相続により取得した財産を譲渡する場合には、その譲渡利益から、下記の算式により計算した金額を控除します。
控除できる金額=その者の相続税額×その者が相続した土地の評価額÷その者の相続税の課税価格
たとえば1億円の遺産(土地8千万円と建物2千万円)を相続した人が、相続税3千万円を納めるために遺産の土地を売却する場合には、下記の算式により2,400万円を土地の譲渡利益から控除できる、というわけです。
控除できる相続税額=3千万円×8千万円/1億円=2,400万円
(2) 特例の適用要件
ただしこの特例は、「相続税を納めるための売却」という考え方を前提としています。しかしお金に色があるわけではありませんから、どのお金をどのように使ったかの立証は容易ではありません。そこで法律は、相続発生から一定期限内に相続財産を売却した場合には、すべて相続税を納めるための売却であるとみなすことにしています。そして現行法は、その「一定期限」を相続税の申告期限から3年以内と定めています。
現在の相続税法では、相続税の申告は人が亡くなってから10ヶ月以内にしなければならないと規定されていますので、結論としては、人が亡くなってから3年と10ヶ月以内にその相続財産を売却すると、納めた相続税の全部または一部を譲渡所得の計算上控除できる、ということです。
相続税を納めて遺産相続をした人は、相続財産のうちにいずれ処分する予定の財産がある場合には、できることなら相続開始から3年10ヶ月以内に売却を実現すると譲渡税を節約できる可能性がある、ということです。

2.取得原価がわからないときの概算控除
譲渡所得とは、要するに財産の売却によって生じた儲けのことですから、売値と買値の差額として計算される、というのが原則です。しかし相続で取得した財産の場合には、只で取得したのですから、買値がありません。そこでそのような場合は、亡くなった人の当初の買値を控除できることになっています。
とはいうものの、親が古くから所有していた土地などは、いくらで買ったのか全くわからないのがむしろ普通です。そこで購入金額がわからない財産の場合には、売却金額の5%を当初の購入金額とみなして、売却金額から控除することになっています。
(本文は平成22年4月1日現在の法令による)

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