住宅の売買に関する税務｜三鷹 武蔵野 吉祥寺 小金井 府中の税理士/会計事務所

解説

1.制度の概要
住宅の売買には、税制上の主な特典として次のようなものが用意されています。
（1）売却に関する特典
①三千万円特別控除…売却利益が三千万円以下であれば譲渡税がかからない。
②買い換え特例…旧住宅の売却対価より新住宅の購入対価の方が高ければ、譲渡税がかからない。
③税率軽減…所有期間が10年を超える住宅の売却益には、通常の3分の2程度の税率を適用する。
④売却損の繰越控除…買い換えで生じた売却損は翌年以降三年間に繰り越せる。
（2）購入に関する特典
①住宅ローン控除…住宅の購入に際しローンを利用すれば、居住開始後一定の年数に渡って所得税の還付が受けられる。
②登録免許税の軽減…不動産の所有権保存・移転登記に際して納める登録免許税は、住宅物件については税率が軽減される。
③その他の軽減…不動産取得税、固定資産税、印紙などについても、住宅物件には同様の軽減がある。

2.相互の適用関係
このように手厚い制度が目白押しですが、その相互の適用関係には十分注意しなければなりません。
（1）三千万円特別控除と買い換え特例は選択適用
上記（1）の①と②は、それぞれに一定の適用要件がありますが、そのどちらをも満たす場合には、いずれか一方を選択して適用しなければなりません。
（2）税率軽減は、買い換え特例には適用なし
売却利益について上記（1）の①と②のいずれかを選択してもなお課税所得が生じる場合、三千万円特別控除を選択しておけばさらに（1）③の軽減税率を適用できますが、買い換え特例を選択した場合には、その適用は受けられません。
（3）売却特例と住宅ローン控除は選択適用
旧住宅の売却について利益が生じ、これについて上記（1）の①または②のいずれかの適用を受けた人は、新たに購入した住宅についてローンを利用していても、住宅ローン控除の適用は受けられません。したがってローン控除による還付金の総額と売却益に対する税負担の軽減額を試算し、いずれか有利な方を選択する必要があります。
（4）売却損の還付申告と住宅ローン控除は同時適用可
旧住宅の売却で売却損が生じている場合には、その売却損について還付申告をし、同時に購入住宅について住宅ローン控除の適用を受けることは可能です。
なお住宅の売却損が生じた場合には、その売却損はまず同年中の給与所得などの所得と通算します。そしてそれら所得をすべて相殺してもなお控除しきれない損失が残る場合に、初めて繰越控除となるわけです。その場合には、下記の要件をすべて満たすことが必要です。
・その年1月1日現在で所有期間が5年を超える居住用財産の売却であること
・売却の前後1年以内に住宅を取得して、これに居住開始すること
・年間の所得金額が3千万円以下であり、売却先が親族等でないこと
・繰越控除を受ける年の年末時点で、買換え住宅のローンが残っていること